首单民企仓储物流类REITs正式启动扩募嘉实京东仓储REIT拟购西安、合

首单民企仓储物流类公募REITs正式启动扩募。

2025年7月4日，上交所发布《嘉实基金管理有限公司关于决定嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》，标志着嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(简称“嘉实京东仓储REIT”，基金代码508098)正式启动扩募工作。从“首单民企标杆”到“平台化扩容”，嘉实京东仓储REIT正在通过扩募机制实现资产扩容提质，为投资者持续创造价值。

“3+2”城市带完善全国物流枢纽布局

扩募公告显示，嘉实京东仓储REIT拟购入的基础设施项目为位于陕西省西安市西安国际港务区的京东西北电子商务营业中心和位于安徽省合肥市长丰县的京东安徽电子商务产业园二期项目(简称“合肥项目””)。

据悉，嘉实京东仓储REIT首批的重庆、武汉、廊坊三大物流园区分别位于成渝城市群、长江中游城市群和京津冀经济圈，合计建筑面积高达35.10万平方米，均为国内稀缺的高标仓，覆盖西南、华中和华北核心经济带。此次扩募新增的西安项目与合肥项目，是对嘉实京东仓储REIT已持有基础设施项目覆盖区域的补充，进一步强化了中西部与长三角地区的覆盖能力。

西安项目，作为西北地区物流枢纽，辐射“一带一路”沿线，填补了原布局在西北地区的空白；合肥项目，地处长三角副中心城市，强化华东区域网络密度，与武汉形成长江经济带“双核联动”，提升对制造业密集区的服务能力。

这种“五大城市群+一带一路沿线”的布局，提升了嘉实京东仓储REIT底层资产对全国核心经济带的覆盖水平；累计超60.36万平方米的仓储面积，形成“点-线-面”联动的物流网络，增强供应链稳定性与辐射能力，有效分散基金资产组合风险，有利于拓展基金持有的仓储物流园区资产组合，使嘉实京东仓储REIT在获取稳定现金流的同时兼具成长性。同时，新项目的加入，也标志着嘉实京东仓储REIT持续实践“全国网络+技术赋能+资本循环”的生态闭环，从另一个角度来看，扩募不仅仅是资产扩容，更是“韧性增长与长期价值的重估”。

“双百”韧性稳健经营

当前，国内仓储物流行业正不断蓬勃发展，传统电商、跨境电商、新消费等等，催生出市场对仓储物流的新需求。作为首单民企仓储物流公募REITs，嘉实京东仓储REIT于2023年2月在上交所上市交易以来，投资运作稳健，持续交出“出租率100%+租金收缴率100%”的“双百”成绩单。

从产品经营表现来看，嘉实京东仓储REIT持有基础设施项目运营稳健，现金流稳定，在历史项目续租过程中，没有产生任何空置期，租金延续性较好，收入稳定性高。截至2025年6月30日，嘉实京东仓储REIT已进行了6次收益分配，累计收益分配金额超1.5亿元。

据嘉实京东仓储REIT 2025年第1季度报告显示，嘉实京东仓储REIT2025年一季度实现总收入约2,624.14万元，实现可供分配金额1,714.45万元。其底层资产的租金单价水平稳定在0.89元/平方米/天，展现出较强的抗周期能力。

引领物流REIT创新，打造绿色可持续的智能供应链

作为基础设施项目的运营管理机构，北京京东东鸿管理咨询有限公司负责基础设施项目的日常运营管理，为京东产发旗下资产运营管理公司。京东产发是京东集团旗下提供基础设施建设、资产管理和综合服务的子集团，也是京东供应链生态系统的重要组成部分，公司持有的国内园区覆盖30个省级行政区，涵盖所有核心物流节点；超过90%的园区位于国内一线城市、及其卫星城市以及二线城市；在日本、新加坡、英国、德国、迪拜、澳大利亚等9个海外国家拥有超过50个基础设施项目。截至2024年底，拥有全球现代化基础设施资产数量超过260个，园区管理建筑面积规模超过2600万平米，资产管理总规模超1100亿元，产发屋顶光伏系统总发电量约3820.6万度，全年实现累计减碳约31,803.66吨。

京东产发以“科技驱动+全球布局+绿色可持续”为核心，依托REIT金融工具创新，不仅实现了存量物流资产的高效盘活，已发行公募项目更以100%出租率、长期稳定收益，印证其卓越的资产运营能力。京东产发通过全周期运营管理体系覆盖了开发、招商、运维等各个运营管理阶段，通过科技重构物流基础设施价值，将传统仓库升级为赋能实体经济的智能供应链节点，为行业树立了运营效率与可持续发展的双重标杆。

扩募创新双引擎 开启物流资产证券化新篇章

随着扩募的正式启动，嘉实京东仓储REIT基金规模的增加及新投资者的引入将有助于进一步提升本基金二级市场的流动性，预计可形成良好的扩募试点示范效应。

嘉实京东仓储REIT的扩募不仅是资产扩容，更是中国仓储物流“产融共生”范式的升级。

作为首单民企仓储物流公募REITs，其“整租+高标仓+轻资产”模式为行业提供可复制的资产证券化路径；通过“持续分红+资本增值”双轮驱动，降低单一资产的权重，形成租户多元的优质资产。

自2021年，首批9只公募REITs正式上市以来，四年间，我国二级市场基础设施公募REITs已实现上市66只，总市值突破2000亿元。仓储物流类REITs凭借政策红利、扩募潜力及技术赋能，成为连接实体经济与资本市场的优质桥梁。业内观点认为，仓储物流REITs为物流地产企业提供了便利的退出渠道和新的融资方式。对于投资者而言，其既可作为扩展投资品类的工具，又能分享物流产业升级的红利，是资产配置中“攻守兼备”的选择。

嘉实京东仓储REIT以“经营韧性+扩募创新”的双引擎，正重新定义仓储物流的价值逻辑。扩募不是终点，而是构建生态闭环的起点。在技术革命与资本赋能的共振下，嘉实京东仓储REIT或将成为中国新基建资本化，金融服务实体经济的注脚之一。

风险揭示

投资有风险，投资需谨慎。嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金主要投资于最终投资标的为仓储物流基础设施项目的基础设施资产支持证券。基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，基础设施基金80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。基础设施基金以基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。